Estás considerando constituir una hipoteca —sea para un crédito con garantía hipotecaria privado como los que ofrecemos en Proyecty, o para un crédito bancario— y te enfrentas a una pregunta básica pero difícil de responder con precisión: ¿cuánto me va a costar realmente?
Buscas en internet y encuentras información contradictoria, cifras desactualizadas, artículos genéricos copiados entre sí, y pocos números concretos. Esta guía resuelve esa confusión con datos verificables, las tarifas oficiales vigentes en 2026 y ejemplos numéricos reales aplicables en Colombia, con el detalle específico de cada concepto que compone el costo.
No sustituye una cotización formal. Las tarifas notariales y de registro se actualizan cada año por resolución de la Superintendencia de Notariado y Registro. Los números aquí presentados son aproximaciones precisas pero indicativas. Antes de firmar cualquier operación, solicita a la notaría y a la Oficina de Instrumentos Públicos la liquidación oficial del día.
La confusión más frecuente es mezclar dos conceptos totalmente distintos. Cuando alguien compra vivienda con crédito hipotecario bancario, recibe dos liquidaciones separadas en la notaría: una por la compraventa, otra por la hipoteca. Son gastos independientes.
Es importante entender la diferencia porque los gastos de hipoteca son mucho menores que los de compraventa:
| Concepto | Compraventa | Hipoteca |
|---|---|---|
| Derechos notariales | 0,27% por parte (se reparten comprador y vendedor) | Los asume 100% el deudor |
| Impuesto de registro (departamental) | 0,5% a 1% del valor de venta (a cargo del comprador) | EXENTO por ley |
| Derechos de registro (SNR) | Tarifa progresiva ≈ 0,87% del valor | Tarifa progresiva ≈ 0,87% del monto |
| Retención en la fuente (si vendedor persona natural) | 1% del valor de venta (a cargo del vendedor) | No aplica |
| Costo total aproximado | 3% a 4% del valor de la venta | 1,5% a 2% del monto de hipoteca |
Si estás solicitando un crédito con garantía hipotecaria sobre un inmueble que ya posees, solo aplicarán los gastos de hipoteca. Si estás comprando un inmueble y simultáneamente hipotecándolo, pagarás las dos liquidaciones: la de compraventa (3% - 4% del valor de compra) y la de hipoteca (1,5% - 2% del monto del crédito).
Cuando constituyes una hipoteca en Colombia, los costos totales se descomponen en cuatro conceptos principales:
Son los honorarios que cobra la notaría por redactar, autenticar y firmar la escritura pública de constitución de hipoteca. La tarifa está regulada por la Superintendencia de Notariado y Registro mediante resolución anual. En 2026 rige la Resolución RES-2026-000964-6 (vigente desde el 1 de febrero de 2026), con un ajuste del 5,10% correspondiente al IPC de 2025.
Es el costo de inscribir la escritura en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). Sin este registro la hipoteca no es oponible a terceros —es decir, no tiene validez frente al resto del mundo—. En hipotecas, los derechos registrales se liquidan tomando como base el valor señalado en la escritura de constitución del gravamen (el monto del crédito garantizado). La tarifa de 2026 está fijada por la Resolución RES-2026-001726-6.
Aunque técnicamente no es un gasto notarial, es indispensable para estructurar una operación hipotecaria privada. El avalúo lo realiza un perito avaluador autorizado —generalmente inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) o miembro de lonjas profesionales reconocidas—. El costo depende del tipo de inmueble, su ubicación y la complejidad del avalúo.
El análisis jurídico de la historia del inmueble para verificar que no haya embargos, litigios, hipotecas previas ni limitaciones al dominio. En operaciones con Proyecty, el estudio de títulos está incluido en el servicio; en operaciones con abogado independiente, suele tener un costo adicional.
Para que ubiques las cifras en su contexto normativo, estos son los parámetros oficiales que rigen el cálculo de gastos en 2026:
Si la hipoteca corresponde a crédito de vivienda, hay descuentos en los derechos de registro: crédito de vivienda individual 70% de la tarifa ordinaria, crédito VIS no subsidiable 40%, y crédito VIS subsidiable 10%. La vivienda de interés prioritario (VIP) con subsidio estatal puede estar exenta de derechos registrales. Pregunta en la notaría si tu caso aplica.
Este es quizás el dato más importante que muchos desconocen y que hace la diferencia entre una cotización precisa y una exagerada: la constitución de hipoteca está exenta del impuesto de registro departamental en Colombia.
La Ley 223 de 1995 y sus modificaciones establecen que el impuesto de registro aplica a actos traslativos de dominio y a ciertos documentos específicos. La constitución de hipoteca no es un acto traslativo (no se transfiere propiedad), por lo que queda fuera del hecho generador del impuesto. Esta interpretación ha sido confirmada reiteradamente por la jurisprudencia.
¿Por qué es tan importante? Porque muchas personas asumen que una hipoteca de 100 millones tendrá un impuesto de registro del 1% (es decir, 1 millón). Ese millón no existe. Es dinero que se queda en el bolsillo del deudor.
Ten presente la distinción: el impuesto de registro (tributo departamental que va a la gobernación) es distinto de los derechos de registro (la tarifa que cobra la SNR por inscribir el documento). La hipoteca está exenta del primero, pero sí causa los segundos.
En Colombia, la regla clásica en hipotecas es clara: el deudor asume el 100% de los gastos de constitución. Esto difiere de la compraventa, donde los gastos notariales se reparten entre comprador y vendedor.
| Gasto | Quién lo paga | Por qué |
|---|---|---|
| Derechos notariales de la hipoteca | 100% Deudor | El deudor es quien solicita la operación y necesita constituir la garantía |
| Derechos de registro | 100% Deudor | Inscripción necesaria para que la hipoteca sea válida frente a terceros |
| Avalúo comercial | 100% Deudor | Se contrata para estructurar la operación |
| Estudio de títulos | Deudor (o incluido en el servicio del acreedor) | Se verifica el estado legal del inmueble |
| Gastos de cancelación al final | 100% Deudor | El deudor es quien quiere liberar su inmueble del gravamen |
Algunas entidades financieras anuncian créditos con "gastos incluidos". En la práctica, esos gastos están sumados al monto del crédito y el deudor los paga como parte de la cuota mensual —con intereses—. No es un regalo: es un diferimiento con costo financiero. Siempre pide desglose detallado de qué se cobra y cuándo.
Para aterrizar los conceptos anteriores con números concretos, aquí tienes tres escenarios realistas con cifras aproximadas (derechos notariales 0,27% + derechos de registro ≈0,87% + avalúo) aplicables a una operación típica en Barranquilla en 2026:
Representa aproximadamente el 2,14% del monto de la hipoteca. El porcentaje es mayor en hipotecas pequeñas porque el avalúo (costo fijo) pesa más.
Representa aproximadamente el 1,84% del monto de la hipoteca. Rango típico más común.
Representa aproximadamente el 1,64% del monto de la hipoteca. En hipotecas grandes el porcentaje baja porque el avalúo pesa menos proporcionalmente.
Para cualquier hipoteca en Colombia en 2026, presupuesta entre el 1,5% y el 2,2% del monto como gastos totales de constitución. Hipotecas grandes tienden al extremo bajo del rango; hipotecas pequeñas al extremo alto por el peso fijo del avalúo.
En la evaluación inicial con Proyecty te entregamos el desglose detallado de los gastos estimados para tu operación específica. Sin compromiso.
Solicitar cotización Ver servicio completoUn costo que muchas personas olvidan presupuestar: cuando terminas de pagar la hipoteca y quieres que el inmueble quede libre, debes hacer el trámite de cancelación. Esto implica una nueva escritura pública de cancelación y su correspondiente registro. La buena noticia es que, a diferencia de la constitución, la cancelación de hipoteca se liquida como un acto sin cuantía, con tarifa fija mucho más baja.
| Concepto | Aproximado 2026 |
|---|---|
| Derechos notariales de cancelación (acto sin cuantía) | ~$90.600 de tarifa base en UVB, más cargos del acto |
| Derechos de registro de cancelación | Tarifa fija más baja que la constitución |
| Impuesto de registro | EXENTO |
| Costo total aproximado de cancelación | 0,3% a 0,5% del monto original |
Para una hipoteca de $100 millones, los gastos de cancelación al final suelen estar entre $300.000 y $500.000. No es un costo alto, pero debes presupuestarlo para el momento final de la operación.
Aunque las tarifas están reguladas y no hay forma de "negociar" los gastos notariales y de registro, hay prácticas legítimas para que el costo total sea lo más bajo posible:
En nuestra experiencia, estos son los errores que con más frecuencia llevan a presupuestos mal calculados:
Muchas personas (incluyendo algunos asesores) aplican el 1% del impuesto de registro a hipotecas. Esto es incorrecto: la constitución de hipoteca está exenta de ese tributo departamental. Este error infla el presupuesto en aproximadamente el monto del 1% de la hipoteca.
Si vas a constituir una hipoteca sobre un inmueble que ya posees (es decir, no hay compraventa), NO pagas gastos de compraventa. Solo gastos de hipoteca. Esto reduce significativamente el presupuesto real.
Aunque no es un gasto notarial, el avalúo comercial es indispensable en operaciones privadas. Agrega entre $400.000 y $1.500.000 al presupuesto según el inmueble.
Al presupuestar el costo total de la operación, muchos solo calculan la constitución. Los gastos de cancelación (0,3% - 0,5% del monto original) también son parte del costo total de la hipoteca.
Las tarifas notariales y de registro se actualizan anualmente por resolución (en 2026 subieron 5,10% por IPC). Los porcentajes pueden variar entre años. Siempre verifica con la notaría los valores vigentes al momento de firmar.
Los gastos de escrituración de una hipoteca en Colombia son significativamente menores que los de una compraventa, principalmente porque están exentos del impuesto de registro departamental. Un presupuesto realista en 2026 está entre el 1,5% y el 2,2% del monto de la hipoteca, incluyendo derechos notariales (0,27%), derechos de registro (≈0,87%), avalúo y estudio de títulos.
La confusión con los gastos de compraventa es el error más frecuente y puede inflar las expectativas de costo innecesariamente. Si ya eres propietario del inmueble y estás constituyendo una hipoteca sobre él, tus únicos gastos son los de hipoteca, no los de compraventa.
Antes de firmar cualquier escritura, exige a la notaría la liquidación detallada del día. Los números presentados en esta guía son precisos pero indicativos; la liquidación oficial es la única fuente definitiva para tu caso específico.
En Proyecty, como parte de nuestra evaluación inicial, te entregamos el desglose estimado de los gastos específicos para tu operación. Incluimos el estudio de títulos sin costo adicional y te damos transparencia total sobre cada peso que vas a pagar, sin sorpresas al momento de firmar.
Si tu inmueble aplica, te entregamos un cálculo específico con los gastos estimados para tu caso puntual.
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